日本の不動産への投資はリターンが期待できる一方で、物件選びを誤るとリスクが高くなるため、投資家はこのリスクを最小限に抑えなければなりません。特に首都圏で日本の不動産市場に参入しようとする初めての投資家にとっては、セキュリティ面と長期的な価値を重視した物件選びが非常に重要です。
当然のことですが、もし不動産市場にうかつに足を踏み入れたら、どのような投資家と思われるでしょうか？慎重で賢明な投資家であるべきです。
日本の素晴らしいマンション市場で賢明な一歩を踏み出すために、避けるべき5つのマンションの注意点をご紹介します。
構造的な問題 構造に問題がある物件、例えば基礎が弱い、水漏れ、傾きなどが見られる物件は、修繕費用がかさむだけでなく、居住性や転売価値も低下させます。例えばスラブダウン配管（床スラブの下に配管が通り、排水される方式）は漏水リスクが高く、修繕が大規模に必要になります。また、直貼り床（床がコンクリートに直接設置されているタイプ）やカーペットのみの物件は、騒音の問題やリフォームの制限があるため、長期投資としては魅力が低くなります。物件購入後の追加コストや時間を最小限に抑えるため、これらの構造に問題がある建物はできる限り避けましょう。
旧耐震基準 日本の耐震基準は1981年6月に大幅に改正され、それ以前の物件は「旧耐震基準」に分類されます。これらの建物は十分な耐震基準を満たしていない場合が多く、安全性を確保するための改修が必要になる場合が多いです。日本は地震が非常に多い国ですので、投資物件は1981年以降の新耐震基準に適合した物件にすることで、安全性と転売価値を高めることができます。
低い修繕積立金 建物の修繕積立金は、物件の維持管理の質に直結します。特に目安として1㎡あたり200円以下の積立金だと、将来的なメンテナンスが不足し、建物の劣化が進むリスクが高まります。特に高級物件においては、建物の外観や維持管理が投資価値に直接影響するため、購入前に修繕計画と積立金が十分かどうかを確認することが重要です。
災害リスクが高いエリア 日本は災害が多い国で、特に洪水や地震が発生しやすいエリアでは、保険料やメンテナンスコストが高くなる傾向にあります。東京内ではリスクが比較的少ないエリアもありますが、急傾斜地や埋め立て地、海沿いのエリアなどは災害リスクが高いため、事前にリスク要因を調査し、投資の計画に組み込むことが大切です。
管理体制が不十分な物件 建物の管理体制も投資物件選びの重要な要素です。管理が行き届いていない物件は劣化が早く、資産価値が低下する要因になります。また、管理の悪い建物は居住者からの評価も低く、空室リスクが高まる可能性があります。物件の管理会社の評判や実績も確認し、必要に応じて管理会社の変更を検討することをおすすめします。
